恒大江湾踩盘报告（2014年6月研究中心出品Code）
恒大江湾踩盘报告（2014年6月研究中心出品Code）
恒大江湾踩盘报告（2014年6月研究中心出品Code）
恒大江湾踩盘报告2014年6月研究中心出品Code一、总体介绍二、一期介绍三、客户分析五、竞品对比四、营销分析目录恒大江湾项目位于长沙市芙蓉区浏阳河东200米，属于尚东版块。由恒大地产投资打造的集居住、商业、运动、休闲于一体的高尚社区。恒大地产集团是中国十强房地产企业，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国一级资质的物业管理公司，现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。全国24个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目54个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。项目简介由品牌地产——恒大地产集团投资打造的芙蓉生态新城核心。Code所属区县芙蓉区占地面积（）223,602所属板块尚东板块建筑面积（）520,000地址芙蓉区远大路与农园路交汇处东南角绿化率40.2%开盘时间2014年5月31日容积率2.80开发商长沙鑫芙置业有限公司建筑风格欧洲古典主义投资商恒大地产集团楼层状况共37栋，一期9栋住宅代理商合富辉煌（中国）湖南公司装修情况精装修物业公司恒大金碧物业有限公司物业费2.3元/平方米月物业类别住宅、商铺停车位3354个车位建筑类别高层、板塔结合开盘时间2014年5月31日产权年限70年均价7700元/平方米基础指标规模适中、低容积率、精装修的集住宅、商铺于一体的综合体物业。
Code项目位于长沙市芙蓉区浏阳河风光带以东200米。项目东西南北交通便利，南临远大路（主干道），贯穿东西方向，距离汽车东站仅三分钟车程，距离火车站35分钟车程，距离汽车南站三十分钟。u项目附近公交车站：汽车东站、岸乡政府、东大门、屯渡桥东站。u到达项目公交车：103、110、114、126、127、130、501、502、703、802路。u项目距离公交车站有五分钟步行距离。区位交通依托于浏阳河风光带，交通便利，多个公交车站点，距离汽车东站仅三分钟车程。远大路长沙汽车东站东屯渡桥东站东屯渡桥西站学校：**西垅小学、启慧幼儿园，芙蓉区欢乐谷幼儿园，张公岭村中心幼儿园，金星幼儿园。银行：长沙芙蓉农村合作银行、长沙县东岸新桥邮政储蓄点。生活：蓉天大酒店，快乐惠福阳超市等一些批发超市。u商业：紧临浏阳河风光带与湘江风光带。u附近商圈：马王堆商圈。（可以弥补项目周边设施种类不齐全）区域配套周边医疗卫生、教育、商业等生活配套基本齐全，但都属于小型设施，欠缺大型配套设施。马王堆商圈浏阳河育英西垅小学蓉天大酒店长沙大学湖南博爱医院长沙芙蓉农村合作银行好润佳购物中心长沙县东岸新桥邮政储蓄点Code四期五期二期三期一期项目分五期开发，前四期为住宅，第五期为商铺，现一期开盘，其余四期尚在规划当中。
五期共37栋楼，4135户，3354个车位。其中一期9栋楼14个单元。项目分期项目分五期开发，前四期为住宅，后一期为商铺。五期情况一期住宅、会所、运动场所已开盘二期住宅、幼儿园尚在规划三期住宅四期住宅五期商铺、影城、商基本信息：恒大江湾项目位于长沙市芙蓉区浏阳河东200米，属于尚东版块。由品牌地产——恒大地产投资打造的规模适中（52万m）、低容积率（2.8）、精装修的集居住、商业、运动、休闲于一体的高尚社区。区位交通：依托于独特的地理优势，交通便利，周边多个公交车站点和多个公交车途径此处，距离汽车东站仅三分钟车程。区域配套：项目周边医疗、教育、生活等小型设施基本齐全，欠缺大型配套设施，可通过近距离的商圈来进行互补。项目分期：项目分五期开发，前四期有住宅、会所、运动基地和幼儿园，第五期有商业街、影城。现一期已经开盘，其余四期尚在规划当中。Code一、总体介绍二、一期介绍三、客户分析五、竞品对比四、营销分析目录10建筑面积.06几栋9栋14个单元一期总户数1300车位715车位比1:0.55园林绿化率40.2%容积率2.8建筑风格欧洲古典主义莱茵湖运动场豪华会所皇家园林共600多户住宅，已售完500多户，4、5#均已售完，1、2、3#尚有存货，存货数为100多户。
一期楼盘中1-5#和7、8#共32层，工程进度在30层，6、9#共29层，工程进度在20层。售罄一期分析建筑面积为.06，物业类别属于纯住宅，共9栋14个单元，建筑风格为欧洲古典主义。室内健身房会所分析：采用的建筑风格为欧洲古典主义，建筑物对称布置。会所内配有各种娱乐、健身设施，像室内游泳池、健身房、乒乓球室、棋牌室、钢琴室、台球室等，还有儿童乐园。运动场分析：u配有网球场、羽毛球场等户外健身基地。内部配套五星级豪华会所，运动场和皇家园林，集休闲、娱乐和健身于一体，生活更加的便捷。五星级豪华会所Code园林绿化率为40.2%，内设有中心喷泉、莱茵湖，凉亭、花坛等园林建筑。园林绿化面积大，环境优正对入口设有2000的中央大湖—莱茵湖，湖岸边上有杨柳树的植被，在湖中还有大喷泉和小喷泉。采用大的树种来作为绿化植被，比如：桂花树、杨梅树、香泡树、三角枫、朴树、广玉兰。莱茵湖中心喷泉园林景观园林绿化好，环境优美，采用大的树种绿化环境。Code打破了固有的建筑风格：蓝色屋顶、绿色玻璃，首次采用了红色屋顶、雅灰色外立面、白色玻璃。楼间距大，在80-100米之间。建筑风格采用欧洲古典主义风格，楼间距大，视野开阔。
Code人流、车流线设地下停车场，使得人车分流恒大江湾户型风水，更加合理和安全。户型面积段两房81-8220%三房%户型配比建筑面积居于81-148，户型居于2-4房，共8个户型，100以上均为3房或3房以上。建筑面积总面段为81-148，二房为81-82恒大江湾踩盘报告（2014年6月研究中心出品Code），三房为102-125，四房为148。三房的主推户型为三房二厅二卫一厨和三房二厅一卫一厨。从表中数据可以看出，三房占比最大，二房较四房居多，三房亦是本次产品中的主推户型。优势：客厅与观景阳台相连，且房间坐北朝南，通风、采光效果好。厨房设生活阳台，厨房干湿分离。劣势：主卧设于动态区，私密性不强。三房二厅一卫一厨（建筑面积约104m——半赠送户型分析通风、采光效果佳，厨房干湿分离，但进入厨房需要绕过餐厅，并且主卧私密性不强。优势：厨房设生活阳台，使厨房干湿分离。劣势：进门正对着卫生间，风水不好。三房二厅二卫一厨（建筑面积约112m——半赠送户型分析动静分区明确，厨房干湿分离，进门正对卫生间。Code功能分区：采用动静分区的形式，三房动静分区基本明确，二房和四房动静分区不明确；二房81m主卧室与次卧室分开布置，，其他户型的主卧室与次卧室集中布置。
亮点：阳台、飘窗半面积赠送，门禁赠送。户型解析动静分区的形式，生活方便；南北通透，采光效果好。一期介绍小结基本信息：建筑面积为.06，物业类别属于纯住宅，共9栋14个单元，园林 绿化率为40.2%，车位比为1：0.55，采用人车分流，建筑风格为欧洲古典主义。 销售情况：一期开盘前5栋，后4栋均在规划当中。开盘5栋，共600多户住宅，已售完500多户，存货数为100多户恒大江湾户型风水，现1、2、3#有存货。 内部配套：五星级豪华会所，中央御湖、运动场和皇家园林，集休闲、娱乐和健身于一体，生活更加的便捷。在园林景观上，采用大的树种绿化环境。 户型分析：采用动静分区的形式，生活方便，南北通透，采光效果好。Code 20一、总体介绍 二、一期介绍 三、客户分析 五、竞品对比 四、营销分析 目录 21年龄段 职业 经济/月 25—30岁 31—40岁 41—50岁 50岁以上 其他 个体户 其他 教师 医生 企业职员 了解途径 其他 2万以上 3—5千元其他 朋友介绍 实地考察 广告宣传 电话访问 消费群体中，25—50岁置房人群颇多恒大江湾踩盘报告（2014年6月研究中心出品Code），是为满足刚性需求而采取的自住的置业目的， 置房人的职业也是呈现多元化，客户的经济收入也各有不同，在购房时客户考虑因素：交 通是否便利，小区附近或小区有无幼儿园、小学；价格因素等。
客户分析 自住的置业目的，购房者呈刚性需求，购房者的职业多 22客户分析小结 主要为满足刚性需求而采取的自住的置业目的，置房人的职业呈现多元化，经济收入 各有不同，购房者在购房时会考虑交通、学区房、价格等因素。 Code 23一、总体介绍 二、一期介绍 三、客户分析 五、竞品对比 四、营销分析 目录 24线上： 在潇湘晨报、长沙晚报等报纸上刊登宣传广告。营销推广 采用线上线下的推广方式进行宣传。 线下： 主入口的园路路灯上设置道旗，在远大路与浏阳河交接处的广告牌上做宣传。 通过火车站的公交车站站牌和施工建筑物上吊旗进行宣传。前期活动：“爱的抱抱”、“2014掘金在江湾” Code 25优惠政策： 首次开盘——6680元/平方米的起价，送1600元/平方米豪装，购房享有团购3000抵 20000 ，VIP升级再减10000 ,开盘特享额外85折 优惠。 优惠政策首次开盘6680元/平方米的起价，送1600元/平方米豪装；紧 急加推——6980元/平方米起送1600元/平方米豪装。 Code 26营销分析小结 营销推广：宣传力度大，利用搜房网、公交车上的语音播报和报纸等线上推广进行广告宣传，利用围挡、道旗、吊旗、公交车站站牌等线下推广进行广告宣传，前期还有 “爱的抱抱”等活动进行推广宣传。
优惠政策：分首次开盘特惠和紧急加推两种优惠政策。Code 27一、总体介绍 二、一期介绍 三、客户分析 五、竞品对比 四、营销分析 目录 28项目名称 恒大江湾 辉煌国际城 占地面积（） 建筑面积（） 园林绿化率（%） 40.2 43 容积率 2.8 3.14 均价（元/平方米） 7700 6800 产权年限 70 70 物业费（元/平方 2.31.8 开盘时间 2014年5月31日 2011年5月21日 优势： 开发商属于品牌开发商，品质值得保证，属于新盘。 采用精装修，价格也只有7700元/平方米。 劣势： 产品品质好，价格却比尾盘低，一方面市场行情不佳，采 取的一种促销手段，另一方面， 辉煌国际城是芙蓉生态新城第 一个入住的大规模房地产建筑， 具有“先入为主”的优势。 竞品对比 受市场的影响，精装修的住房价格合理，对比起来优势更为明显。 Code 29竞品对比小结 与竞品对比，是品牌开发商，品质值得保障，低容积率，精装修每平米7700元，价格优 势十分明显。竞品作为尾盘，价格却不低，这与它第一个入住本区域的大规模房地产建筑有 直接关系恒大江湾户型风水，具有“先入为主”的优势。
Code 30一、总体介绍 二、一期介绍 三、客户分析 五、竞品对比 四、营销分析 目录 31优势： 距离汽车东站近，仅三分钟车程。劣势： 主入口靠近农园路，距离公交车站有五分钟步行距离，对于无车一族稍有不便。 户型上入口正对厕所，风水不好；进入厨房需要绕过餐厅。 靠近主干道的住宅会有一定的噪音污染。机会： 后四期内部配套将会有幼儿园、影城、商业街。 政府投资建设浏阳河风光带，这将会吸引更多消费人群前来购置产品。 挑战： 市场竞争大，周边新盘不断涌现，像距离最近的楼盘——辉煌国际城二期楼盘即 将开售还有待售楼盘瑞兴花园广场。 总结 由品牌地产投资打造，精装修，环境好，但周边市场竞争激烈。 Code
